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投資マンション・不動産用語
ローン特約 約定解除権
金融機関・ローン会社からの融資を前提として投資マンションを購入する場合、予め、契約条項として「ローン特約」を定めることがあります。

これは、約定解除権(ローン特約)を予め定めておくことで、ローン会社の承認が得られず、ローンが不成立になった場合に、購入資金調達の見込みの無くなった不動産売買契約を早期に解消するため、契約解除することが出来るものとする「特約」です。

ローン特約は、売買契約の当事者間で予め定める「特約」であり、ローン特約の内容は、契約条項の記載に因ります。

ローン特約の (ローン特約の内容は、契約個々で異なります)

(融資利用の場合)

買主は、この契約締結後速やかに、標記の融資のために必要な書類を揃え、その申込手続きをしなければならない。

2 標記の融資承認予定日のうち最終の予定日までに、 前項の融資の全部または一部について承認を得られない場合、買主はこの契約を解除することができる。

3 前項によってこの契約が解除された場合、売主は、受領済の金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

4 本条による解除の場合は、第○条(手付解除)および第○条(契約違反による解除)の規定は適用されないものとする。

契約条項の記載に因るため、そのローン特約の条文の解釈を巡ってトラブルになることがあります。

ローン特約のトラブルで多いものは、

買主側
手附解除をすると手附金を没収されてしまうため、故意にローンを成立させずに、ローン特約の条件で有利に契約を解除しようとするケース
売主側
ローン特約で解約されないよう、ローンの審査に落ちた後も、他のローン会社に融資を申し込むよう、繰り返し求め、契約解除に応じようとしないケース

知り合いからローン特約の存在を教えられ、「ローンが通らなけれぱ、違約金無しで解約できる」と勝手に錯覚してしまい、ローンの審査に必要な書類を渡すことを拒み、故意にローンを不成立にした。

しかし、故意にローンを不成立にさせた場合、ローン特約は適用されず、ペナルティを受ける恐れがあることを知った。
「融資が不承認になった場合」などと、ローン会社を特定せずに、曖昧な定めにしてしまったため、「ローン会社は他にもあります。他のローン会社の審査を受けて下さい」などと、幾つもローン会社の審査を受けるよう求められ、結局、当初予定していた金利よりも高い金利のローンを組むことになってしまった。

ローン特約の具体的な内容は、契約条項の記載によりますので、個別に契約条項を判断していく必要がありますが、

買主が故意にローンを不成立にした場合や、買主が金融機関に対し不実の申告をしたり、必要書類の提出を怠った場合、ローン特約の適用を主張できない場合があります。

特に

「ローンをわざと不成立にしてしまえば、手附金は返金されるのですか?」
「ローン特約を期待して、わざとローンの手続に協力せず、ローンを不成立にさせたが、ローン特約の適用を拒まれ、違約金を請求された」

などのご相談が多く寄せられますが、

買主が故意にローンを不成立にした場合、民法130条 「条件が成就することによって不利益を受ける当事者が故意にその条件の成就を妨げたときは、相手方は、その条件が成就したものとみなすことができる」 の類推適用を受け、ローン特約に基づく契約解除を主張できなくなる可能性が生じます。

ローン特約は、買主が、ローンの審査に通るよう、必要な手続きを行い、与信審査の結果、ローンが通らなかった場合のための契約条項です。クーリングオフや手附解除とは異なる性質のものです。
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クーリングオフ・手付解除の手続代行
投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。
数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。
また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。担当者からの再説得・しつこい再勧誘への対処も考慮しなければなりません。
自分独りで対処するよりも、経験数・取扱例の豊富な専門家と共に対処しましょう。
不動産のクーリングオフ・手付解除は、その後の対応など、専門性を要します。多数の投資マンション・不動産の契約解除実績のある当事務所にご依頼下さい。
通知を書くだけ、通知を送りっ放しではなく、アフターフォローも万全です。
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