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投資マンション契約 ◆ 手附解除も、必ず内容証明郵便で


手附解除するには、「手附金を放棄する」 と伝えればいいのですか?
後日の紛争を予防する意味からも、契約解除の意思表示は
内容証明郵便により明確化することをお勧めします。

特に、勧誘がしつこかった投資マンション購入においては、
手附解除も、必ず内容証明郵便により手続するべきです。

また、手附解除は、内容証明郵便を出して終わりではありません。

契約解除について、合意書・確認書を取り交わすなど、
事後的な事務手続も必要となります。


悪質な投資マンション契約の担当者が、手附解除を妨害しようと、
「既に履行に着手しているので、手附解除は出来ない」
「違約金として物件代金の20%を払ってもらうことになる」
などと威迫を加えてくるケースがあります。
手附解除で重要なことは、「履行に着手」する前に、
契約解除の意思表示をした事実を、証拠として残す事です。
手附解除が可能な期間も、時期的な制限があります。
内容証明郵便により明確な証拠を確保する事が大切です。


不動産売買の手附解除で、一般的なものを大別しますと、

1.不動産仲介における売買契約の手附解除
2.宅建業者自ら売主の場合の手附解除

がありますが、ここでは、トラブルが生じやすい、2.の
宅建業者自ら売主の場合の手附解除について、
その中でも投資マンション契約について、検討します。


悪質な担当者、悪質な勧誘により締結した投資マンション契約においては、
手附金放棄による契約解除の申し出に対しても
担当者から再説得・解約妨害を受けることがあります。


しつこい勧誘を断り切れず、投資マンションの購入契約を締結したものの、
30年近いローンの支払を考えると、これから先、気が重い。
契約をしてから10日ほど経ってから、やはり契約をやめたくなった。

しかし、業者の事務所で契約を締結したため、クーリングオフは使えない。

他に契約解除の方法が無いかと、重要事項説明書や
契約書の約款をよく読んでみたところ、
「手附金を放棄すれば契約を解除できる」と書かれていた。

そこで、担当者に恐る恐る電話をして、「手附解除をしたい」と申し出た。

すると、担当者は 「私の一存では判断できませんので、上司を交えて
直接お話ししましょう。上司には私から事情を説明しておきますので、
明日事務所にお越し下さい」 という返答だった。

「事務所で手続きをするのかな?」 と思いつつ、事務所で話しを始めた。
担当者は憮然とした表情で、明らかに怒っている様子だ。

「○○さん、今になってそんなことを言われても困ります」
「既に○○さんに物件を引き渡すために、動き始めているんです」

「手附金を放棄すればいいという問題ではないんです」
「既に引渡しの準備に着手していますから、違約金が発生します」
「○○さんの契約違反ですから、当然ペナルティが発生します」

「社会人なんですから、社会のルール、契約の重さは判りますよね?」
「物件価格2000万円の20%、違約金は400万円となります」

などと、違約金を払うよう請求してきた。

突然のことに動揺し、返答に困っていたところ、
担当者の隣で、ずっと黙って話しを聞いていた上司が、

「まあまあ、○○さんも、高額な契約に不安を感じてのことなんだから」

「ここはひとつ、うちも誠意を見せて、○○さんの不安を解消する意味で、
 賃料保証制度を、さらに2年間分追加させていただきます」

「いえいえ、保証料はもちろん当社負担で結構です」

「さらに、ローンが通りましたら、100万円を○○さんにお返しします」
「これで、ローンの支払がぐっと楽になる筈です」

「この条件なら、払えますよね?な〜に、賃料収入は心配ありませんよ」
「せっかくの投資なのに、400万円をどぶに捨てても意味が無いですからね」

などと、優しく助け舟を出してくれた。

400万円を払わされるよりは、提示された条件の方がずっとまし、
100万円を割り引いてくれて、逆に何か得した気分にすらなってしまった。

結局、手附解除はあきらめ、そのまま契約を継続することになってしまった。




また、投資マンション契約においては、「手附貸与」 も頻繁に問題となります。


契約前、勧誘を受けていた際、「お金が無い」「手附金など払えない」と、
繰り返し契約を断っていたが、担当者から、

「わかりました。では、手附金100万円は、形だけ払ったことにしておきましょう」
「○○さんに代わって、私が立て替えて、会社に払っておきます」
「それなら契約できますね?」

と、切り返しトークを受けてしまった。

「頭金など無い」 という断りの理由が通用しなくなり、
結局、手附金を1円も払わないで契約することとなってしまった。

数日後、解約を申し出たところ、担当者から

「それなら、手附金放棄による契約解除となるので、
 私が立て替えた手附金100万円を払ってもらう必要がある」

「あなたは私から手附金を借りているんだから、払う義務がある」
「払えないというなら、契約解除はできない」

と言われてしまった。

確かに、形の上では手附金を借りたことになっているが、
本当に手附金を払わないといけないのだろうか?

勧誘のときに「お金が無いから手附金は払えない」と断っていたし、
こちらから貸してくれと頼んだ訳でもないのに、何か釈然としない。



手附契約の要物性や、宅建業法第47条の規定にも関わらず、
手附貸与・それを奇貨とした手附解除の妨害行為は後を絶ちません。

勧誘がしつこかった投資マンション契約の手附解除など、
手附解除においても、重要なのは解約妨害への備えです。

高額な契約です。担当者も簡単にはあきらめてくれません。
特に、勧誘が悪質だった投資マンション契約では警戒を要します。
手附解除であっても、担当者からの解約妨害・再説得を受け、
スムーズにいかないケースが少なくありません。

また、通常の手附解除においても、手附金放棄の確認書、
契約解除の合意書など、手附解除後の事後手続を要します。

単に手附金を放棄して終わりではありません。

合意書・確認書が適切であるか、どのように対処すればよいかなど、
クーリングオフ・手附解除代行実績多数の専門事務所にご依頼下さい。



「まだ仮契約で、契約は成立していない」 と言われたのですが?
通常、投資マンション契約で、「仮仮契約」 書を交わすことはありません。
最初から、 「購入申込書」もしくは、「本契約書」にサインをさせる場合があります。

申し込みや本契約を 「仮契約」 と錯覚させる場合が多く、警戒を要します。
もちろん、申込書へ記入した段階であっても、一度した申し込みは
撤回しなければなりません。クーリングオフ手続は必要となります。

勧誘に窮した担当者が、警戒心を解きつつ契約をさせるために、
実際には契約書であるにも関わらず、


「すぐに決まってしまう物件なので、まず、物件を押さえておきましょう。」
「今日はとりあえず仮契約ということで、詳細は後日詰めていきましょう」
「あ、いえいえ、これは仮契約ですから、契約は成立しないんですよ」

「ローンが組めるかどうか、契約前に予め確認しておく必要がありますから」
「これはローンの仮審査に必要な書類で、契約書ではありません」

「ローン会社だって、契約の予定も無いのに仮審査はしてくれませんから、
 契約する予定はあるんですよ、という意味で、仮契約書が必要なんです」

などと、書類への記入を求めてくるケースが多く見られます。

当事務所にも、 「書いたのは仮契約書だけで、まだ契約はしていません」
というご相談が多く寄せられるのですが、

実際に書類を確認したところ、多くの場合、仮契約書などではなく、
「土地付区分所有建物売買契約書」などと明記された、契約書そのものでした。

また、酷い担当者になると、

「これはまだ仮契約書ですから、本契約の際に書類をお渡しします」
「ローンの審査に必要ですから、仮契約書はローン会社に提出しておきます」

などと、契約書を渡さないことがあります。
つまり、この場合、契約者は

・ まだ仮契約で、契約は成立していないと錯覚してしまう
・ 契約書を確認しようにも、契約書を渡されていないので、確認のしようが無い

・ 「今度会ったときに断ればいいや」と、事態を軽く考えてしまう
・ 切迫した危機感を感じていないので、自分で調べたり確認したりしない

結局、クーリングオフ期間内に何も出来なかった、何もしなかった、
という状態に陥ってしまいます。

また、、契約手続きができないようにするため(契約内容が分からないように)、
契約書も重要事項説明書も渡さないという悪質なケースも多くあります。

しかも、重要事項説明書のサイン部分には、「重要事項説明を受け、重要事項
説明書を受領しました。」と明記されています。即ち、実際には、重要事項説明書
を受領していないにも関わらず、交付されたことにされてしまっているわけです。

ところで、クーリングオフ期間はクーリングオフの告知日から起算した8日間
です。ということは、実際には、(クーリングオフ事項の記載された)重要事項
説明書を受領して受領していないにも関わらず、クーリングオフ期間は経過
していくことになります。そして、担当者は、

「クーリングオフ期間は、告知書面を受け取ってから8日間以内です」
「クーリングオフ期間は過ぎています。もうクーリングオフはできません」
「クーリングオフに関する説明は、重要事項説明書に書いてあります」
「クーリングオフに関する説明は書面で告知してあり、問題ありません」

などと、強引に主張してくるケースがあります。

特に、「仮契約で契約は成立していないんですよ」「契約書は後日渡します」
などと説明されたケースでは、解約妨害が容易に予想され、警戒が必要です。

クーリングオフ妨害・再説得のリスクが考えられますので
自分ひとりで対処しようとするよりも、専門事務所にご依頼下さい。

「必要ないと思って何もしなかった」「いつでもキャンセルできると思っていた」
というご相談が少なくありません。
「クーリングオフ手続が必要かどうか」「クーリングオフなのか、手附解除なのか」
自分で判断するよりも、まずは専門家にご相談下さい。
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投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、
クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。
数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、
契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。
また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。
担当者からの再説得・しつこい再勧誘への注意も必要です。
自分独りで対処するよりも、経験豊富な当事務所へご相談下さい。
法律的には、内容証明郵便による通知書のみで、申込撤回・契約解除の法律上の効力は生じますが、
業者によっては、その後の社内的(実務上)の解約処理として別途、書類を交わす事があります。
また、その後の事実上の迷惑行為(架電・訪問・押し掛け・待ち伏せ・呼び出しなど)に対する注意点など、
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