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投資マンション・不動産用語
投資マンション 収益物件 私的年金
投資マンションとは、自己居住用できなく、他人に賃貸し、家賃収入を得ることを目的とするマンション購入(投資)です。

マンション1棟を丸ごと購入して投マンション経営をする場合や、新築ワンルームマンション1室(区分所有)を購入して賃貸する場合、中古マンションを低価格で購入して賃貸運用するなど、幾つかの種類があります。

マンション1棟買いや、アパート経営、中古マンション投資・オーナーチェンジは、不動産投資の上級者向けとなります。

「オーナーズマンション」「投資用マンション」「資産運用マンション」など、様々な呼び方がありますが、物件の多くは、需要も多く、細かく区分して賃貸運用できる単身者向けワンルームマンションとなります。

よくある電話セールスによる投資マンション勧誘は、その多くが新築ワンルームマンションへの投資の勧誘ですが、

勧誘対象は不動産投資経験が少ない給与所得者が多く、投資物件の購入代金も、ローンによる支払いとなることが多いため、ローン金利負担を考慮すると、あまり高い運用利回りは期待できません。
そのため、

賃料収入で月々のローンは賄えるので、実質的な負担は少ない
他人が払う賃料で、ワンルームマンションのオーナーになれる
ローンを払い終えれば、後の賃料収入は、年金的な収入になる

という、「資産形成」「年金」トークが多く聞かれます。

資産形成、家賃年金、私的年金として新築ワンルーム物件を購入する場合、以下の点について、慎重な検討が必要となります。

支払総額が数千万円になる長期間のローンを組んでマンションを購入し、それを賃貸に出して、賃料収入を月々のローンの一部に充てて長期間のローン支払を継続する点について、不動産投資である必然性。不動産以外の投資との、投資効率の比較検討。
ローン金利や管理費・修繕積立金を計算に入れた場合の収益の検討。
賃貸に出す以上、物件の修繕・維持費が必要となる点 (賃貸経営上のコスト)

 ・ マンション共用部分の修繕積立金の負担
 ・ マンション共用部分の管理費
 ・ マンション専有部分の修繕費・維持費
 ・ 賃貸物件として使用収益させる上でのコスト・維持費

 ・ 賃貸に出す為の仲介手数料・広告費
 ・ 固定資産税など公租公課の負担
 ・ 建物の減価償却費 (経年劣化)
 ・ 賃貸・管理を不動産管理会社に任せる場合は、そのコスト
中古となったマンションに資産価値がどの程度あるのか。

例えば、同程度の中古ワンルームマンションの相場がどの程度であるか。

取得価格
+金利負担
+賃貸経営コスト
+公租公課
+修繕積立金
+経年劣化

賃料収入の総額
+中古不動産としての残存価値
+税務効果 (あれば)

賃料収入をローン支払の一部に充てて、ローンの支払いを続けるとすれば、少なくともローン期間 (35年ローンなら35年間) は賃貸し続ける必要があるが、

新築〜築10年程度の間はともかく、例えば、築20年を経過した場合も順調に入居者が入るのか、空室発生のリスク。
35年経過後のワンルームマンションに、入居者が入るかどうか、内装を大幅にリフォームするとすれば、そのリフォーム費用の予測・検討
賃貸物件として重要となるロケーション・周辺環境の将来予測
ワンルームマンションで起こりがちな賃料滞納・回収不能のリスク
新築・築浅マンション投資と、中古マンション投資との、投資効率の比較。新築マンションに投資する必然性の検討。 (新築も、賃貸に出せば中古になる)
将来、自宅・自己居住用のマンションを購入する際に、既に高額のローンを組んでいる点が、ローン審査の障害にならないか。人生設計をする上で、資金計画に影響が生じることについての検討。
1 執拗な勧誘のはじまり 契約させられる前に断りたい
2 会う約束をさせられる クーリングオフ よくある失敗
3 担当者と直接会う クーリングオフができなくても
4 自宅・職場での契約 マンションの訪問販売 1
5 飲食店での契約 マンションの訪問販売 2
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クーリングオフ・手付解除の手続代行
投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。
数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。
また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。担当者からの再説得・しつこい再勧誘への対処も考慮しなければなりません。
自分独りで対処するよりも、経験数・取扱例の豊富な専門家と共に対処しましょう。
不動産のクーリングオフ・手付解除は、その後の対応など、専門性を要します。多数の投資マンション・不動産の契約解除実績のある当事務所にご依頼下さい。
通知を書くだけ、通知を送りっ放しではなく、アフターフォローも万全です。
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