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悪質投資マンション商法　よくある勧誘の手口

　１　執拗な勧誘のはじまり

　　　１　　執拗な勧誘のはじまり

勧誘のきっかけ

多くの場合、投資マンションの勧誘は突然の電話勧誘から始まります。

投資マンション勧誘が否定的な印象を持たれやすいのは、この無差別電話勧誘・粘着電話勧誘に因ります。

投資マンション勧誘は、電話勧誘以外にも、

アンケート名目のキャッチセールスや、路上での強引な名刺交換

アンケートを装った、訪問販売によるマンションの勧誘

ビラ・チラシや、投資雑誌に掲載した広告により投資を募集するケース

最初からマンション投資に興味を持っている個人投資家が、
自発的意思で探し求めて購入するケース

などもあります。

もちろん、投資マンションの全てを否定するつもりはありませんが、当事務所に寄せられるご相談の殆どが、突然の電話勧誘など、自発的意思に基づかない強引なセールスによる契約についてですので、

ここでは、当事務所に寄せられる悪質投資マンション勧誘を中心に、その典型的な事例について紹介していきたいと思います。

突然の電話勧誘

投資マンションの電話勧誘は、主に、

勤務時間を狙って、勤務先に電話が来るケース

帰宅後を狙って、夜間、自宅に電話が来るケース

電話をかける対象は、入手した社員名簿や会員名簿を利用する場合、あるいは、電話帳で無差別に電話勧誘を仕掛ける場合もあります。

最近は、インターネットのホームページから勧誘対象を探し出して電話勧誘を仕掛けてくるケースも増えてきています。

ちなみに、当事務所にも頻繁に勧誘が来ます。

よくある勧誘

「こちらABのサイトウと申します」

「選ばれた方を対象に、投資についてご案内を差し上げております」

「投資について興味をお持ちだと思いますが、○○様は、現在どのような投資をされていますか？投資には興味が無い？それはいけません」

「年金の信頼が揺らぎ、消えた年金問題が騒がれている中、年金は個人で対策をとる時代となっております」

「0金利の時代ですから、預貯金では運用益が期待できませんし、かといって、株式投資は個人年金としてはリスクがあります」

「そこで、年利５％の運用利回りが期待できる、確実なアセットマネジメントについてご案内を差し上げました」

「信頼の不動産投資、しかも募集開始直後の人気の新築マンションですから、年利５％近い運用利回りが可能です」

「賃料収入でローンを払うことができますから、運用益を得た上に、少ない実質的負担で不動産オーナーになれるんですよ」

「実施的な負担といっても、借入金利息や減価償却費、管理費など、必要経費を給与所得と損益通算して確定申告すれば、節税効果も期待できるのです。節税効果も含めて考えれば、実際の利回りはさらに高くなるかもしれません」

「不動産は消える事の無い確実な資産ですから、将来もし何かあった場合、売却することも可能です。老後の資産としても最適ですし、ローンの支払が完了すれば、以降の賃料収入は、老後の個人年金代わりになるんです」

「また、当社指定の空室保証制度を利用すれば、確実な賃料収入が得ることも可能です」

「○○様の個人年金として、大事な老後の資金計画について、じっくり説明させていただきますので、ぜひ一度お時間を。。」

などと、聞いてもいないのに、一方的にセールストークを展開していきます。話を繋いで繋いで一方的にセールストークを継続し、電話を切る隙を与えません。

この際、担当者は「ABのサイトウ」などと、会社名をわざと略すなどして、どこの誰かよく判らない名前を名乗るケースが多く見られます。

また、会社名や電話番号を聞いても、「直接お会いして名刺をお渡しします」などと答えるばかりで、まともに答えないことが多く見られます。これは、

「まだアポイントが取れていない相手に、わざわざ会社名を教えてもメリットが無い」

脅迫めいた勧誘・しつこい勧誘をする場合、むやみに会社名を知られたくない。社名は名乗らず強引な勧誘をしたい。無差別電話勧誘の段階で教えたくない。

アポイントの取れた見込み客・勧誘対象者になら、教えてもよいが、アポイントを取れなかった相手に会社名を教えて、騒がれても困る。

簡単に教えるよりも、直接会う口実作り・きっかけ作りに利用する。

「個人情報保護法の問題もありますので、直接お会いした際に名刺をお渡しします。電話でいい加減な説明をすることは法律で禁止されています」

「法律に定められた方法で重要事項を説明させていただきますから、これから上司を伴って直接伺います」

「会社名は信頼関係の証ですから、信頼関係を築く事を前提に、直接お会いした際に、重要事項として説明させていただきます」

また、マンション販売の勧誘電話である事にはあまり触れずに、「投資」「老後の個人年金」「節税」「マンション経営」であることをしきりに強調して勧誘をするケースが目立ちます。

しつこい電話勧誘

電話勧誘の際、「興味ありません」と断っただけで、素直に引き下がってくれる業者もありますが、そこは猛者揃いのマンション業者です。

ノルマに追われ、成績に追われる担当者は、それ位の事ではへこたれません。多くの場合、即座に切り返しトークを展開して、しつこく食い下がってきます。

「まだ何の説明もしていないのに、興味があるか無いかなど、判る筈が無いでしょう」

「興味があるとか、無いとか、そういう問題ではありません。あなたの人生、老後の安心生活にとって、とても大事な話をしているんです」

「話しを聞きもしないで、あなたの人生にとって大事な問題を、勝手に判断するのはおかしいでしょう」

「話をよく聞いて、よく理解しうえで、あなたの人生を選択するべきです」

「じっくり話しを聞いて、それでどうしても納得いかないのであれば、そのときは潔く、今回は残念ながらご縁が無かったと、諦めます」

「ですから、まずは直接会って、詳しくあなたの人生の問題について説明させてください。話は直接お会いしてからです」

などと、「話を聞くのは当然である」かのような一方的な論理を展開します。

また、不快でしつこい電話に業を煮やし、電話を強引にガチャ切りしても、その都度何度も何度も電話を掛けてきて、電話から逃げられないようにします。

「なぜ説明の途中で電話を切ったんですか？」

「ふざけてるんですか？何の権利があってそんなことをしてるんですか？人が話しをしている最中に電話を切るなんて、社会人としておかしいでしょう」

「あなたでは話しになりません。あなたの上司の名前を教えて下さい。直接そちらに伺いますので、あなたの上司を交えて話をしましょう」

「そういうふざけた態度をとるのであれば、今夜あなたの家に行きますから、直接面と向かって話しをしましょう」

と、電話から逃げられないよう、話を無視できないよう、追い込みをかけていきます。

ここで怖いのは、「家に来るはず無い」と考えて軽くあしらっていると、本当に家に来る場合がある、ということです。

電話勧誘の目的は、実は単なる「きっかけ作り」に過ぎません。電話勧誘の真の目的は、「アポ取り」直接会う約束を獲得することにありますので、ささいな口実を足がかりに、「会う約束をしてくれた」と解釈し、強引に押しかけてくる担当者がいるのです。

また、「距離が離れているから来るはずがない」と思うような距離でも、直接訪問してくる場合があります。

1	電話セールスを開始
2	多少強引でも、なんとか会う約束を取り付ける
3	直接会って説き伏せる。ターゲット認定され勧誘が本格化
4	繰り返し呼び出され、だんだんと断れない状況に
5	既成事実を積み重ねることで、契約せざるを得ない状況に

　１　執拗な勧誘のはじまり

クーリングオフ・手付解除の手続代行


投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。

数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。

また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。担当者からの再説得・しつこい再勧誘への注意も必要です。

自分独りで対処するよりも、経験豊富な当事務所へご相談下さい。

法律的には、内容証明郵便による通知書のみで、申込撤回・契約解除の法律上の効力は生じますが、業者によっては、その後の社内的（実務上）の解約処理として別途、書類を交わす事があります。また、その後の事実上の迷惑行為（架電・訪問・押し掛け・待ち伏せ・呼び出しなど）に対する注意点など、経験豊富な実績から具体的に詳しくご説明しております。心理的な不安などにも24時間対応しています

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