行政書士による、投資マンション解約、クーリングオフ手続代行

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悪質投資マンション商法　よくある勧誘の手口

　１　執拗な勧誘のはじまり

　２　会う約束をさせられる

　　　２　　会う約束をさせられる

電話勧誘の目的は、「アポ取り」「会う約束を取り付ける」ことにあります。

最初からマンション投資に興味のある相手なら苦労はありませんが、突然マンション購入の電話勧誘を仕掛けても、普通は興味を示しません。従って、電話勧誘の成否は、相手の譲歩を少しずつ獲得し、規制事実を積み重ね、断り難い状況に追い込むことができるか、にかかってきます。

電話勧誘の「しつこい電話」につい目を奪われがちですが、業者は、「アポ取り」をする為にどのように追い込んでいけばいいか、どのような口実でアポ取りをしようか、計算しながら勧誘を展開していきます。

簡単に整理しますと、悪質な電話勧誘は、下記のような流れを辿ります。

1　電話勧誘の開始

電話に出たが最後、話しを途絶えさせずに電話を切らせない

2　電話に出ない

繰り返し電話をかけ、電話に対応せざるを得ない状況に追い込む

3　電話に出たものの、ガチャ切りした

相手の非礼を逆手に取り、恫喝、繰り返し電話をかけ、困らせます。ガチャ切りという、世間一般では無礼な電話対応をしたことに罪悪感を植え付けて、勝手に電話を切らせない雰囲気を作り出そうとします。

4　電話に出たものの、口論となった

業者にとって願っても無いチャンスです。売り言葉に買い言葉、相手の非礼を徹底して利用して恫喝します。無礼な言動を取った事に罪悪感を植えつけ、精神的な優位を得ようとします。

5　説明を聞こうとしないでいると、、

「人の話しを聞かないとは、ふざけているのか？」などと逆切れし、真面目に話を聞かざるを得ない空気を作り出そうとします。

6　「興味がない」と断ろうとすると、、

「話しを聞いてもいないのに、興味が無いとなぜ判るんですか！何の話しか理解もしてないのに、なぜそんな事が判るんですか」などと、説明を聞いてからでないと、断れない流れに持ち込もうとします。

7　説明を聞いてから断ろうとすると、、

「最初から断るつもりで人に話をさせたのか！営業妨害だ！」などと、今度は「説明をさせられた」という既成事実を利用します。勧誘対象者が「冷やかしや営業妨害ではありません」「興味を持っています」と、言い訳をするように誘導します。

8　長時間説明を受けてしまうと、、

長時間説明をしたことを負い目に感じさせようとします。「興味もないのに、こんな長時間、私を呼びつけて説明をさせたのですか？」などと罪悪感を植え付けようとします。段々と既成事実が積み重ねられ、断りにくい雰囲気に。

9　「勤務中で忙しいから」と断ろうとすると、、

「それでは今夜、直接会って説明させていただきます」などど、アポイントや自宅訪問の口実に利用されることがあります。
既に電話で長々と話しをしている場合は、「最初から断るつもりで、長々と説明をさせたのか？」などと言われたりするため、アポイントを断り難い雰囲気となります。

10 挑発を始める

悪質な業者は、勧誘の途中から挑発的な言動をとり始め、わざと相手を怒らせて感情的な態度を誘発し、あるいは相手を萎縮させて、精神的に優位な立場を得ようとします。

相手が感情的になった	→	逆切れして主導権を握る
高圧的な態度により	→	気の弱い相手は萎縮し断れなくなる

あれこれ理由をこじつけられ、自宅訪問・職場訪問の約束をさせられたり、飲食店での面談に持ち込まれることとなります。

個人情報の聞き出し

マンション投資の勧誘は、不動産取引であり、宅地建物取引業法の規制を受けます。従って、電話でのやり取りだけでは契約を獲得する事ができません。

宅地建物取引業法35条の重要事項説明書の交付義務や、宅地建物取引業法37条の契約書面の交付義務など、直接会って契約書を取り交わす必要があります。

また、せっかく契約が獲得できたとしても、ローンが組めなければ意味がありません。無駄骨とならないよう、ローンを組めるかどうか、事前の確認も必要となってきます。そこで、電話勧誘がある程度進むと、個人情報を聞き出そうとしてくることがあります。

勤務先や勤続年数

年収

家族構成

ローンの有無・借入状況

など、ローンの審査で必要となる情報を、それとなく聞き出そうとしてきます。

アポ取り

電話勧誘の最終段階として、「アポ取り」　直接会う約束を取り付ける必要があります。この場合、

待ち合わせて、飲食店で勧誘

自宅を訪問して勧誘

のどちらかとなる場合が多く見られます。理由はいくつか考えられますが、やはり「長時間、腰をすえて徹底的に勧誘したい」という理由が一番大きいようです。

また、買主が自宅か勤務先で売買契約の説明を受けることを申し出た場合、クーリングオフ制度の対象外となる場合があり、(宅地建物取引業法施行規則第16条の5第2号) そのためか、自宅への訪問を好む業者が多く見られます。

自宅での勧誘となりますと、事実上、密室に近く、深夜早朝まで勧誘し続けても、第三者から咎められる事はありません。

当事務所の過去の取り扱い事例でも、明け方まで勧誘が続き、断り切れずに契約させられてしまった、というケースは決して珍しくありません。

ただ、やはり自宅への訪問に拒否感・警戒感を持つ勧誘対象者も多く、まずは自宅ではなく外で、飲食店での勧誘となるケースも多くあります。

アポ取りトーク

電話勧誘の最終段階のアポ取りトークは、業者の腕の見せ所です。まさに、ああ言えばこう言う、意思を強く持たないと、なかなか断れません。

興味はありません

「そんなはずはありません」
「興味があったからこそ、今まで説明を聞いていた筈です」

「興味が無いと言うなら、なぜ一番最初に言わなかったんですか？」
「興味も無いのに話をさせていたとすれば、営業妨害ですよ」

「興味があったからこそ、今まで話を聞いていた筈です」
「そうは思いませんか？」

契約する意思はありません

「いや、そういう問題ではないんですよ」
「いま、あなたの人生にとって大事な話をしているんです」

「話しも聞かないで、あなたの人生にとって大事な問題を判断するのはおかしい。話しを聞いて、よく理解したうえで、あなたの人生を選択するべきです」

「じっくり話し合って、それでもどうしても納得いかないのであれば、そのときは潔く、今回は残念ながらご縁が無かったと諦めます」

「ですから、まずは直接会って、詳しくあなたの大事な人生の問題、老後の安心生活について説明させてください」

断ろうと、つい電話で口論をしてしまった

業者にとって、願っても無いチャンスです。客側から喧嘩を売ってくれた訳ですから、客の無礼な罵詈雑言を、徹底的に揚げつらいます。

「その口の利き方はなんなんですか？悪質な電話勧誘とは、いったい何を証拠に言っているんですか？だいたい、まだろくに話を聞いてもいないのに、何を根拠に悪質電話勧誘だと口にしたんですか？」

「当社に取って重大な信用問題となりますから、信用毀損で刑事告訴する必要がありますね。うちには顧問弁護士もいるんですよ？あなたの問題行為について、あなたの勤務先に報告してもいいんですよ？」

「とはいえ、まあ、あなたも話しの内容をよく理解しないで、思わず口走ってしまったのでしょうから、今後の誤解がないよう、詳しく説明させていただきます。今夜、会う時間を作れますよね？今夜、私の上司と一緒にそちらに伺います」

などと、過失や無礼を責め立て、アポイント獲得に結び付けようとします。

裁判をちらつかされたり、罪悪感を植えつけられることで、断る気力はすっかり萎えてしまいます。

会った際も、話しの主導権を奪われてしまい、後は担当者に押されるまま、契約させられてしまうケースが見られます。

真面目な方は、しつこいアポ取りの電話に、ついこう考えてしまうようです。

これ以上話してもらちがあかない。職場の目が気になる

すぐにでも電話を切りたいが、いつまでも話しが続き切らせてくれない

仕方ない。電話では断れないので、直接会って断ろう

こんなに説明させて欲しいと言ってるのだし、説明だけは聞いてあげよう

直接会って、「興味が無い」と断れば、さすがに諦めてくれるだろう

しかし、これこそが業者の狙いです。業者は、直接会えば、説き伏せる事ができる自信があるからこそ、執拗にアポ取りを試みるのです。電話で断れなかったものが、直接会って断れる筈もありません。

勧誘の基本は、相手の譲歩を少しずつ獲得し、規制事実を積み重ね、断り難い状況に追い込むことができるかどうかにかかってきます。

譲歩1	仕方ないから電話に出よう
譲歩2	仕方ないから電話で説明を聞こう
譲歩3	仕方ないから会って話を聞いてあげよう

小さな譲歩を繰り返すことで、既成事実が積み上がってしまっています。

　２　会う約束をさせられる

クーリングオフ・手付解除の手続代行


投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。

数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。

また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。担当者からの再説得・しつこい再勧誘への注意も必要です。

自分独りで対処するよりも、経験豊富な当事務所へご相談下さい。

法律的には、内容証明郵便による通知書のみで、申込撤回・契約解除の法律上の効力は生じますが、業者によっては、その後の社内的（実務上）の解約処理として別途、書類を交わす事があります。また、その後の事実上の迷惑行為（架電・訪問・押し掛け・待ち伏せ・呼び出しなど）に対する注意点など、経験豊富な実績から具体的に詳しくご説明しております。心理的な不安などにも24時間対応しています

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