行政書士による、投資マンション解約、クーリングオフ手続代行

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悪質投資マンション商法　よくある勧誘の手口

　１　執拗な勧誘のはじまり

　４　自宅・職場での契約

　　　４　　自宅・職場での契約

通常のマンション購入とは異なり、投資マンションの契約においては、マンション販売業者の事務所や、モデルルームで契約するケースは比較的少なく、

多くの場合、マンション販売業者の事務所等以外の場所、【契約者の自宅】【飲食店】での申込・契約となります。

これは、投資マンションの多くが、自己居住用の物件では無く、賃貸用の１５㎡～２５㎡の単身者向けワンルームマンションであり、通常のマンション分譲とは異なる勧誘の経緯を辿る事に由来します。

投資マンションは自己居住用マンションとしては狭すぎるため、広告宣伝をしたとしても、興味を持つのは、投資マンションに元々興味を持っている投資家に限られます。

また、投資慣れした個人投資家は、投資効率のよい、良質で割安の中古マンションを中心に投資物件を探す傾向が強まっており、

新築投資マンションの販売は、電話勧誘による新規顧客の発掘、新規顧客層の掘り起こしに力を入れざるを得なくなっています。

当然、日中仕事をしている給与所得者に電話勧誘を仕掛けても、平日昼間にアポイントが取れるはずもありません。

アポイントは、勤務終了後の平日夕方から夜、あるいは土日となります。必然的に、会う場所は喫茶店や飲食店、自宅が多くなります。

自宅に訪問を受ける場合

勧誘対象者の自宅は、第三者の目が無く、ある意味、密室のような場所です。また、飲食店と異なり、閉店時間はありませんので、担当者が帰らない限り、自宅はいつまでも勧誘スペースとなります。

もちろん、自分の家ですから、自分がその場から逃げ出す訳にもいきません。そのため、説得モードになっている担当者を自宅に招いてしまうと、勧誘は長時間に及ぶケースが見られます。

よく、「契約が取れるまで会社に戻ってくるな！」などと精神論を振りかざして営業マンを鼓舞する軍隊式の会社がありますが、悪質な投資マンション勧誘業者は、文字通り、「契約が取れるまで帰らない」ことがよくあります。

よくある事例

自分が帰宅した後、夜9時頃に担当者が自宅にやってきた。

説明が夜遅くになり、そろそろ帰るように促したものの、

「○○様がお忙しい中、折角時間を取って下さったのですから、私共も○○様の熱意に負ける訳には参りません」

「上司には、大事な話ですから、帰りは朝になるかもしれない、と言ってありますので大丈夫です。時間の心配は必要ありません。じっくりと説明させて頂きます」

などと、「お客様の為なんです。帰るなんてとんでもない」「私たちなら大丈夫です。時間の気遣いは必要ないんですよ」　という、妙な理屈でいつまで経っても帰ろうとしない。

いくら断っても納得してくれず、深夜になっても

「まだよく理解されていない部分があるようですね。では、最初からもう一度おさらいしましょう」

「○○様に、真に理解していただけるまでは、社には帰れません。上司からも、真にご納得いただけるまで帰る必要は無い、とことんご納得いただくように、と言われています」

「○○様の将来のために、大事なことなんです。○○様の老後の安心生活は、年金だけには任せられません」

などと、訳のわからない論理展開を繰り返し、粘り続ける。契約を断ろうとすると、また最初からおさらいが始まってしまう。

いくら断ろうとしても、いつまでも帰らない。だんだんと怖くなってきた。

深夜を過ぎ、早朝まで勧誘を受け、気力と判断力が落ちてきた。疲れてぼんやりとした意識の中、「これで帰ってくれるなら」「後からなんとかなるだろう」と、つい契約書にサインしてしまった。

「本日は仮契約ですから、本契約ではありません」

「物件を押さえておく為の仮の申し込みです。契約は成立しませんから、とりあえず仮の書類としてご記入ください」

「申し込みの意思があるかないか、確認するだけの書類です。仮申込みの意思確認も取れないで、社に帰る訳にも参りません」

などと言いながら、しつこく契約書への記入を求めてくる。どう見ても契約書に見えるが、仮契約で契約は成立しないと言い張る。

朝になり、「もう出社時間だから帰ってくれ」と言ったら

「大丈夫です。車でお送りしますから」

と言われ、なおも車の中で勧誘を受け続けた。

意外に注意が必要な自宅での契約

自宅での契約で注意が必要なのは、「自宅で契約したからと言って、必ずしもクーリングオフの対象となる訳ではない」という点です。適用除外規定が、脱法行為に利用されるケースがあるのです。

クーリングオフの対象とならない場所のひとつとして、

宅建業法施行規則第16条の5第2号

当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又は勤務する場所

が定められています。つまり、

買主の側から「自宅で説明を聞きたい」「契約は自宅でしたい」「勤務先で契約したいから来て欲しい」などと申し出た場合、自宅や勤務先で契約しても、クーリングオフ制度の対象では無くなる。

ということです。

この、「買主が申し出た場合」という点が曲者で、言った言わないに陥りやすく、

お客様の側から自宅に来て欲しいと申し出があったため、
クーリングオフの対象とはならない

と、マンション販売業者が主張してくるケースが、少なからずあります。

よくあるご相談

業者が自宅に説明にやってきて、結局、そのまま自宅で契約をすることになったが、その際、唐突に「本日はお招きいただきありがとうございました」などと言いはじめ、

「お客様からの要請に基づき、お客様のご自宅で契約を締結しました」

という確認項目に○をするよう促された。この時はよく意味がよく判らなかったので、深く考えず○をし、サインした。

数日後、やはり契約をやめたいと考え、クーリングオフを申し出たところ、

「お客様からの申し出により、お客様のご自宅で契約した場合はクーリングオフの対象となりません」

「契約書にも、お客様からの申し出により自宅で契約したと、はっきりと記載されています。これはお客様ご自身で書かれた内容ですね？」

「クーリングオフには応じられません」

「手付解除となりますので、手付金は返還できません。もしかすると、２０％の違約金を払ってもうことになるかもしれません」

「いずれにしましても、もう一度お会いして話しをしなければなりません。会わずに済む話ではありません。これからご自宅に伺います」

などと担当者から言われてしまった。どうしたらよいか？

というご相談が寄せられています。

これは特に、クーリングオフをしようと、自分で業者に連絡を取った場合や自分で通知を送った際に、担当者から言われるケースが目立ちます。

「相手は素人だから、どうとでもなるだろう」という業者の意図が透けて見える、典型的なクーリングオフ阻害の例です。

ちなみに、喫茶店や飲食店などで申込み・契約をした場合は、

「契約したいから喫茶店に来て欲しい」
「説明を聞きたいから、飲食店で待ち合わせしましょう」

などと、買主が自分の側から申し出た場合であっても、
適用除外とはならず、クーリングオフ制度の対象となります。

つまり、勧誘電話を断り切れずに、仕方なく業者と会うことになってしまった場合は、せめて、

ある意味密室となりやすい、逃げ場の無い自宅は極力避ける

クーリングオフ逃れに利用される可能性のある、自宅や勤務先よりも

喫茶店や飲食店など、第三者・公衆環視の中で会うことで、トラブルの深刻化を軽減することができるといえます。

昭和55.12.1建設省不動産業課長通達

第十

事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等について

二適用除外となる事務所等について

ハ第3号関係

宅地建物の取引に当り、顧客が自ら希望して自己の居宅又は勤務先を契約締結等の場所として申し出た場合においては、その顧客の購入意思は安定的であるとみられるので、この場合は制度の適用から除外することとしたものであること。

なお、現実に紛争が発生した場合においては、相手方が申し出たか否かについて立証が困難な場合もあると予想されるので、この制度の適用除外とするためには、契約書あるいは申込書等に顧客が自宅又は勤務先を契約締結等の場所として特に希望した旨を記載させることとして運用するのが望ましい。

個人的には、自宅や職場で申込・契約したものについては、一律にクーリングオフ制度の対象とすればよいと思いますが、このように、不動産取引におけるクーリングオフ制度は、かなり限定的なものとなっているのが実情です。

自分ひとりで対処しようとせず、専門家にご依頼下さい。

　４　自宅・職場での契約

クーリングオフ・手付解除の手続代行


投資マンション・投資不動産は、しつこい勧誘もさることながら、クーリングオフ・手付解除を申し出た後の再勧誘・クーリングオフ妨害も目立ちます。

数千万円もの不動産契約においては、内容証明郵便によるクーリングオフ手続、契約解除意思の明確化、意思表示の立証が強く求められます。

また、金額が大きいだけに、再勧誘・クーリングオフ妨害も多発します。担当者からの再説得・しつこい再勧誘への注意も必要です。

自分独りで対処するよりも、経験豊富な当事務所へご相談下さい。

法律的には、内容証明郵便による通知書のみで、申込撤回・契約解除の法律上の効力は生じますが、業者によっては、その後の社内的（実務上）の解約処理として別途、書類を交わす事があります。また、その後の事実上の迷惑行為（架電・訪問・押し掛け・待ち伏せ・呼び出しなど）に対する注意点など、経験豊富な実績から具体的に詳しくご説明しております。心理的な不安などにも24時間対応しています

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